Taxa fixa, variável ou mista: qual escolher no crédito habitação

A taxa fixa no crédito habitação mantém a prestação igual durante o período fixo, a taxa variável acompanha a Euribor e a taxa mista junta as duas: começa fixa e passa depois a variável. A escolha certa depende sobretudo da margem que o orçamento da família tem para aguentar uma subida da prestação. Antes de decidir, compare as três simulações que o banco é obrigado a entregar na FINE.

Taxa fixa, variável ou mista em resumo

O que é a taxa fixa no crédito habitação?

Com taxa fixa, a taxa de juro do empréstimo (a TAN, taxa anual nominal) fica igual durante todo o período acordado. A prestação mensal só muda se a família amortizar parte da dívida ou renegociar o contrato.

A grande vantagem é a previsibilidade. Quem tem um orçamento apertado sabe exatamente quanto vai pagar, mesmo que a Euribor suba muito. A desvantagem é que, se os juros de mercado descerem, a prestação não acompanha a descida. Além disso, a taxa fixa inicial pode ser mais alta ou mais baixa do que a taxa variável do mesmo momento, conforme o mercado e a oferta de cada banco.

Como funciona a taxa variável?

A taxa variável é a soma de duas partes. A primeira é o indexante, quase sempre a Euribor a 3, 6 ou 12 meses, que muda com o mercado. A segunda é o spread, a margem do banco, que fica fixa durante o contrato.

Em cada revisão, o banco aplica o novo valor da Euribor e recalcula a prestação. Se a Euribor subir, a prestação sobe. Se descer, a prestação desce. Com Euribor a 6 meses, por exemplo, a revisão é feita de seis em seis meses. O spread é a parte que se negoceia com o banco. O guia sobre o spread no crédito habitação e como negociá-lo explica como baixá-lo.

O que é a taxa mista no crédito habitação?

A taxa mista começa com um período de taxa fixa, por exemplo 2, 5 ou 10 anos, conforme a oferta de cada banco. No fim desse período, o contrato passa automaticamente para taxa variável, com a Euribor e o spread definidos no contrato.

É uma solução intermédia. Dá estabilidade nos primeiros anos, quando a dívida é maior e o orçamento costuma estar mais pressionado. Depois, a família fica exposta às variações da Euribor, mas já sobre um capital mais baixo. Convém ler com atenção o spread que vai vigorar na fase variável, porque pode ser diferente do que aparece em destaque na publicidade.

Quanto pode mudar a prestação? Um exemplo simples

Imagine um empréstimo de 150.000 euros a 30 anos. As taxas abaixo são ilustrativas e não correspondem à oferta de nenhum banco.

Neste exemplo, a taxa fixa custa mais 41,16 euros por mês no início. Em troca, protege a família contra uma subida que, se acontecesse logo no arranque, acrescentaria 127,62 euros à prestação variável. Na vida real, uma subida a meio do contrato pesa menos, porque incide sobre o capital que ainda falta pagar. A pergunta útil é esta: se a prestação subir 130 euros, o orçamento aguenta?

Taxa fixa ou variável: como o banco avalia o risco

Nos contratos a taxa variável ou mista, o banco tem de ponderar, na avaliação da solvabilidade, o aumento da prestação que resultaria de uma subida da taxa de juro. Ou seja, não olha só para a prestação do primeiro mês, mas também para o que a família teria de pagar se os juros subissem.

Além disso, com a revisão da recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, o limite de referência da taxa de esforço passou de 50% para 45% do rendimento líquido, como explica a página sobre avaliação da solvabilidade. Por isso, a mesma família pode conseguir um montante diferente consoante a modalidade escolhida. Para fazer a conta em casa, veja como calcular a taxa de esforço.

Quanto custa amortizar ou sair do contrato em cada taxa?

Esta é uma diferença que muitas famílias esquecem. Segundo o artigo 23.º do regime dos contratos de crédito relativos a imóveis, a comissão de reembolso antecipado tem estes limites máximos:

• 0,5% do capital reembolsado, se o reembolso acontecer num período de taxa variável.
• 2% do capital reembolsado, se o reembolso acontecer num período de taxa fixa.

Num contrato misto, conta o período em que a amortização é feita: 2% durante a fase fixa e 0,5% depois de passar a variável. Entre o fim de 2022 e o fim de 2025 houve uma suspensão desta comissão para a taxa variável na habitação própria permanente. Essa suspensão terminou a 31 de dezembro de 2025. Em 2026 voltam a valer os limites da lei, salvo se o contrato prever uma comissão mais baixa.

Há casos sem comissão em qualquer modalidade: o reembolso por morte, por desemprego ou por deslocação profissional, nos termos previstos na lei. Quem conta amortizar com frequência, por exemplo com prémios ou poupanças, deve pesar este custo antes de escolher a taxa fixa.

Qual escolher no crédito habitação? Perguntas para decidir

Ninguém sabe como vai evoluir a Euribor nos próximos 30 anos. Em vez de tentar adivinhar, é mais seguro olhar para a situação da própria família.

1. Qual é a folga do orçamento? Se uma subida de 100 a 150 euros na prestação deixasse a família sem pagar as contas, a taxa fixa protege mais. Uma mista com período fixo longo também ajuda.
2. Os rendimentos são estáveis? Quem tem rendimentos variáveis ou contratos precários tende a beneficiar de uma prestação previsível.
3. Pretende amortizar cedo? Se sim, a comissão de 2% em período fixo pesa contra a taxa fixa.
4. Quanto tempo vai ficar na casa? Quem prevê vender dentro de poucos anos paga a comissão do período em que estiver no momento da venda.
5. Qual é a diferença real de custo? Compare a TAEG e o MTIC das três simulações, e não apenas a prestação do primeiro mês.

Como comparar propostas de taxa fixa, variável e mista

Se o crédito é para comprar ou construir habitação própria permanente, o banco entrega a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) com simulações nas três modalidades. Depois, faz a proposta de contrato na modalidade que o cliente escolher.

1. Peça a FINE com as três simulações, para o mesmo montante e o mesmo prazo.
2. Veja a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global), que junta juros, comissões e seguros obrigatórios.
3. Veja o MTIC (montante total imputado ao consumidor), que é tudo o que vai pagar até ao fim.
4. Na taxa mista, confirme quantos anos dura a fase fixa e qual o spread da fase variável.
5. Confirme que produtos extra (cartões, seguros, domiciliação do ordenado) são exigidos para obter o spread anunciado e quanto custam.
6. Compare pelo menos dois bancos e leve as propostas por escrito para negociar.

Num crédito com taxa fixa por vários anos, a TAEG indicada na FINE pode referir-se apenas ao período inicial. Por isso, leia os avisos da ficha e peça ao banco que explique os pressupostos usados. Os jovens que compram a primeira casa podem ainda ver as condições da garantia pública no crédito habitação jovem.

Perguntas frequentes

Posso mudar de taxa variável para taxa fixa a meio do contrato?

Pode pedir ao banco, mas a mudança é uma renegociação e depende do acordo das duas partes. Antes de aceitar, peça a nova FINE e compare a TAEG e o MTIC com o contrato atual.

A taxa mista é sempre mais barata?

Não. O preço depende do período fixo, do spread da fase variável e da evolução da Euribor. Só a comparação da TAEG e do MTIC das simulações mostra qual sai mais barata em cada caso.

Com taxa fixa, a prestação nunca muda?

A parte dos juros não muda durante o período fixo. O valor total pago por mês pode mudar se mudarem os seguros associados ou se a família fizer uma amortização parcial.

Em 2026 pago comissão para amortizar um crédito a taxa variável?

A suspensão da comissão terminou no fim de 2025. Em 2026, o banco pode cobrar até 0,5% do capital amortizado num período de taxa variável, se o contrato o previr. Confirme o valor no contrato ou no preçário do banco.

O que acontece no fim do período fixo de uma taxa mista?

O contrato passa para taxa variável, com o indexante e o spread previstos no contrato. A partir daí, a prestação é revista na periodicidade da Euribor escolhida.

O que fazer a seguir

Peça a pelo menos dois bancos a FINE com as três simulações para o mesmo montante e prazo. Faça as contas ao orçamento com uma prestação 130 a 150 euros mais alta e veja se ainda é confortável. Antes de assinar, confirme também que não tem registos em atraso no seu mapa de responsabilidades do Banco de Portugal, porque o banco vai consultá-lo.