Spread no crédito habitação: o que é e como negociar

O spread no crédito habitação é a margem que o banco soma à Euribor para chegar à taxa de juro do empréstimo. É definido por cada banco, conforme o risco do cliente e o valor pedido face ao valor da casa. Pode ser negociado antes de assinar e, depois, só muda por acordo entre o cliente e o banco.

Spread no crédito habitação em resumo

O que é o spread no crédito habitação?

Num crédito com taxa variável, a taxa de juro tem duas partes. A primeira é o indexante, quase sempre a Euribor a 3, 6 ou 12 meses. A Euribor é uma taxa de referência europeia que sobe e desce com o mercado, sem que o banco ou o cliente a controlem.

A segunda parte é o spread. Segundo o Portal do Cliente Bancário, é livremente definido pelo banco para cada contrato. Conta o risco do cliente, a relação entre o empréstimo e o valor da casa e o custo de financiamento do próprio banco.

Um exemplo com números redondos: se a Euribor estiver em 2% e o spread for de 1%, a taxa anual nominal (TAN) é de 3%. Se a Euribor descer para 1,5%, a TAN passa para 2,5%. O spread mantém-se igual durante o contrato, salvo acordo.

E na taxa fixa ou mista, há spread?

Na taxa fixa, o banco propõe uma taxa única para todo o prazo e não há um spread separado à vista. Na taxa mista, há um período inicial de taxa fixa e depois uma fase variável, com indexante mais spread. Por isso, numa proposta mista, olhe com atenção para o spread que vai valer depois do período fixo.

Quanto pesa o spread na prestação da casa?

Diferenças que parecem pequenas pesam muito em 30 anos. Imagine um empréstimo de 150 000 euros a 30 anos, com a taxa sempre igual durante todo o prazo, só para comparar.

Uma diferença de 0,2 pontos no spread custa cerca de 16 euros por mês neste exemplo. Ao fim do prazo, são quase 6 000 euros de juros a mais. Os valores são ilustrativos e não incluem seguros nem comissões.

Como negociar o spread do crédito habitação antes de assinar

O momento com mais poder negocial é antes de assinar. Depois, qualquer mudança depende da vontade do banco. Estes passos ajudam a chegar a uma proposta melhor.

1. Arrume as contas primeiro. Uma taxa de esforço baixa e um historial limpo na Central de Responsabilidades de Crédito são os seus melhores argumentos.
2. Peça propostas a três ou quatro bancos. Cada um tem de lhe entregar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), com simulações em taxa fixa, mista e variável.
3. Compare o spread sem bonificação e o spread com bonificação, lado a lado.
4. Compare a TAEG e o MTIC de cada proposta. A TAEG inclui juros, comissões e seguros; o MTIC é o total que vai pagar.
5. Mostre a melhor proposta aos outros bancos e pergunte se a conseguem igualar ou melhorar.
6. Use o tempo da proposta. O banco fica vinculado à proposta durante pelo menos 30 dias, e nos primeiros 7 dias o cliente não a pode aceitar, para ter tempo de reflexão.

Uma entrada maior também ajuda. Quanto menor for o empréstimo face ao valor da casa, menor tende a ser o risco para o banco. Quem recorre à garantia pública do crédito habitação jovem deve saber que a garantia, por si, não baixa a taxa de juro.

Spread bonificado: vale a pena aceitar os produtos do banco?

Muitos bancos oferecem um spread mais baixo se o cliente contratar outros produtos. Pode ser domiciliar o ordenado, ter um cartão de crédito ou subscrever seguros do banco. A isto chama-se venda associada facultativa: facultativa porque o cliente pode recusar.

A lei do crédito à habitação, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, proíbe as vendas associadas obrigatórias. O banco só pode exigir uma conta à ordem e seguros adequados ao crédito. Mesmo nos seguros, tem de aceitar apólices de outra seguradora com cobertura equivalente.

Quando o banco propõe produtos para baixar o spread, tem de apresentar uma TAEG que reflita esse desconto. Tem também de dizer, de forma clara, que o desconto depende desses produtos. Faça sempre esta conta:

• Quanto poupa por ano na prestação com o spread bonificado.
• Quanto paga por ano pelos produtos extra: anuidade do cartão, prémios de seguros, comissões da conta.
• Se a poupança for menor do que o custo, o spread bonificado sai mais caro.

O que acontece se cancelar os produtos mais tarde?

O banco pode passar a aplicar o spread sem bonificação, se isso estiver no contrato. Mas, segundo o Banco de Portugal, se não o fizer durante um ano, esse direito prescreve. Antes de cancelar um seguro ou mudar o ordenado de banco, leia a cláusula do spread no contrato.

O banco pode alterar o spread do crédito habitação?

Não pode subir o spread por decisão própria. O spread só muda por acordo entre as partes, numa renegociação. Há ainda casos em que, mesmo havendo renegociação, a lei proíbe aumentar o spread num crédito para habitação própria e permanente:

• Quando o cliente arrenda a casa que garante o crédito.
• Quando o titular muda por divórcio, separação, fim da união de facto ou morte de um dos cônjuges. Nesse caso, a taxa de esforço do novo titular tem de ficar abaixo de 55%, ou de 60% com dois ou mais dependentes.

Como renegociar o spread num crédito habitação que já tem

Se o crédito foi feito há alguns anos, o spread pode estar acima do que os bancos praticam hoje. Pode pedir ao seu banco uma revisão. Segundo as regras descritas pelo Banco de Portugal, o banco não pode cobrar comissões pela renegociação. Também não pode exigir a compra de outros produtos para aceitar renegociar.

O banco pode recusar, porque a renegociação depende de acordo. Se recusar, a alternativa é transferir o crédito para outro banco com melhor spread. Para isso, faz o reembolso antecipado total no banco antigo, pago com o novo empréstimo.

Quanto custa transferir o crédito por causa do spread?

O banco antigo pode cobrar uma comissão de reembolso antecipado de, no máximo, 0,5% do capital nos contratos de taxa variável e 2% nos de taxa fixa. Pode cobrar também as despesas pagas a conservatórias, notários e Finanças, e os juros até à data do reembolso. No banco novo, há os custos de abertura e avaliação, além da escritura e dos registos.

Some todos estes custos e compare com a poupança mensal multiplicada pelos anos que faltam. Só compensa se a poupança for claramente maior. O banco antigo tem 10 dias úteis para enviar ao banco novo a informação necessária, como o capital em dívida.

Se a razão para mexer no crédito for dificuldade em pagar, e não um spread alto, o caminho é outro. Fale com o banco ao abrigo do PARI ou, se já houver atraso, do PERSI. Nesses acordos, o banco não pode agravar a taxa de juro.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre spread e TAN?

A TAN é a taxa de juro anual do empréstimo. Na taxa variável, a TAN é a soma do indexante com o spread. O spread é só a parte fixa que o banco acrescenta.

O spread muda quando a Euribor muda?

Não. Quando a Euribor sobe ou desce, muda o indexante e, com ele, a prestação. O spread fica igual, salvo acordo com o banco.

O banco pode obrigar-me a fazer o seguro de vida com ele?

Pode exigir um seguro adequado ao crédito, mas tem de aceitar o de outra seguradora se a cobertura for equivalente. Se o seguro do banco der desconto no spread, compare o custo total das duas opções.

A renegociação do spread tem custos?

O banco não pode cobrar comissões pela renegociação do crédito à habitação. Se o banco aceitar, peça que o novo spread e a data a partir da qual se aplica fiquem por escrito.

Um spread baixo significa sempre o crédito mais barato?

Não. Um spread baixo pode vir com seguros caros ou comissões altas. Compare sempre a TAEG e o MTIC, que mostram o custo total.

O que fazer a seguir

Se vai comprar casa, peça a FINE a vários bancos e compare o spread com e sem bonificação, a TAEG e o MTIC. Se já tem crédito, procure o spread atual no contrato ou no extrato e peça ao banco, por escrito, uma proposta de revisão. Guarde todas as respostas para comparar com uma possível transferência.