O fiador no arrendamento garante o pagamento da renda e responde com o seu património se o inquilino não pagar, mas o senhorio só lhe pode exigir o pagamento depois de o notificar da dívida. Essa notificação tem de ser feita nos 90 dias seguintes ao atraso, segundo o Código Civil. Antes de assinar como fiador, convém ler o contrato com atenção, porque é ele que define até onde vai a garantia.
Fiador no arrendamento em resumo
| O que é | Uma pessoa que garante as obrigações do inquilino perante o senhorio |
| Lei aplicável | Código Civil, com as alterações da Lei n.º 13/2019 |
| O que pode garantir | Rendas, indemnizações e outras despesas previstas no contrato |
| Aviso ao fiador | O senhorio tem 90 dias após o atraso para o notificar |
| Sem esse aviso | O senhorio não pode exigir o pagamento ao fiador |
| Indemnização por atraso | Até 20% do valor em dívida, se o contrato não for resolvido |
| Fiador que paga | Pode depois exigir esse valor ao inquilino |
| Alternativas | Caução, seguro de renda ou garantia bancária |
O que é um fiador no arrendamento?
O fiador é a pessoa que se compromete a pagar ao senhorio aquilo que o inquilino não pagar. Esta garantia chama-se fiança e está regulada no Código Civil, a partir do artigo 627.º. A fiança acompanha a dívida principal: se o inquilino deixar de dever, o fiador também deixa.
O fiador não passa a ser inquilino. Não tem direito a usar a casa nem a decidir sobre o contrato. A sua função é apenas garantir o cumprimento das obrigações de pagamento.
Na prática, muitos contratos dizem que o fiador assume a posição de principal pagador. Isso significa que renuncia ao benefício da excussão, que é o direito de exigir que o senhorio cobre primeiro os bens do inquilino. Com essa cláusula, o senhorio pode pedir o pagamento diretamente ao fiador.
O que o fiador tem de pagar se o inquilino falhar?
O fiador responde pelo que o contrato indicar. Em regra, a garantia cobre as rendas em atraso e pode abranger também a indemnização por mora, as despesas de condomínio a cargo do inquilino e os danos no imóvel. Leia a cláusula da fiança para saber exatamente o que está incluído.
O artigo 1041.º do Código Civil permite ao senhorio exigir, além das rendas, uma indemnização de 20% do valor em dívida. Esta indemnização não se aplica quando o senhorio opta por resolver o contrato com base na falta de pagamento. Mora é o atraso no cumprimento de uma obrigação.
O inquilino pode ainda evitar a indemnização se pagar a renda em atraso nos oito dias seguintes ao início da mora. Se o fizer, o senhorio não pode exigir a indemnização nem resolver o contrato por esse atraso.
Veja um exemplo ilustrativo. A renda é de 700 euros e ficam dois meses por pagar. A dívida é de 1.400 euros. Com a indemnização de 20%, o senhorio pode reclamar 1.680 euros ao inquilino e, depois do aviso, ao fiador.
O senhorio tem de avisar o fiador?
Sim. A Lei n.º 13/2019 acrescentou ao artigo 1041.º uma proteção para o fiador. Quando o inquilino não põe fim à mora, o senhorio tem de comunicar ao fiador o atraso e os valores em dívida nos 90 dias seguintes.
O mesmo artigo diz que o senhorio só pode exigir o pagamento ao fiador depois dessa notificação. O objetivo é evitar que o fiador seja surpreendido com uma dívida acumulada durante muitos meses. Se receber essa comunicação, guarde-a e anote a data.
Em caso de dúvida sobre se o aviso chegou dentro do prazo, peça apoio jurídico. A forma como o prazo se aplica a cada caso pode depender das datas exatas do atraso e da comunicação.
Recebi um aviso como fiador. O que devo fazer?
- Confirme no contrato se assinou como fiador e o que a fiança garante.
- Verifique a data do aviso e se refere os meses e os valores em dívida.
- Contacte o inquilino para perceber a situação e se ele consegue regularizar a dívida.
- Peça ao senhorio, por escrito, um extrato das rendas em atraso e da indemnização pedida.
- Se pagar, peça sempre recibo com a indicação dos meses e do contrato a que se refere.
- Guarde todos os documentos, porque vai precisar deles para exigir o valor ao inquilino.
Para responder ao senhorio, as regras são parecidas com as de qualquer outra cobrança. O guia sobre como responder a uma carta de cobrança mostra o que pedir e o que não aceitar sem confirmar.
O fiador que paga pode recuperar o dinheiro?
Pode. Quando o fiador paga a dívida, fica sub-rogado nos direitos do senhorio. Sub-rogação significa que passa a ocupar a posição do credor e pode exigir ao inquilino o valor que pagou. Se o inquilino não devolver, o fiador pode avançar com uma ação judicial.
Se o fiador também não pagar, o senhorio pode pedir a penhora dos seus bens. O artigo 738.º do Código de Processo Civil protege, em regra, dois terços do salário líquido. Essa proteção tem como mínimo um salário mínimo nacional, que é de 920 euros em 2026, quando o fiador não tem outro rendimento.
É possível deixar de ser fiador?
Em regra, o fiador não pode sair sozinho a meio do contrato, porque a fiança faz parte do acordo com o senhorio. A saída depende de o senhorio aceitar outra garantia. Pode, por exemplo, propor um novo fiador ou uma caução.
Também vale a pena ler o que o contrato diz sobre as renovações. Algumas cláusulas limitam a fiança ao prazo inicial e outras estendem-na às renovações. Quando a cláusula não é clara, um advogado pode ajudar a avaliar se a garantia continua.
Quais são as alternativas ao fiador?
Há senhorios que aceitam outras garantias em vez de um fiador. As mais comuns são estas:
- Caução, que é um valor entregue ao senhorio no início do contrato e devolvido no fim, se não houver dívidas ou danos.
- Seguro de renda, contratado a uma seguradora, que paga ao senhorio quando o inquilino falha.
- Garantia bancária, em que um banco se compromete a pagar até um certo valor.
Cada alternativa tem custos próprios. Antes de escolher, faça as contas no orçamento familiar e compare com o valor da renda.
Perguntas frequentes
O fiador é responsável por todas as rendas em atraso?
Responde pelo que a cláusula de fiança indicar no contrato. Em regra, inclui as rendas em atraso e pode incluir a indemnização e outras despesas. O senhorio só lhe pode exigir o pagamento depois de o notificar.
Quanto tempo tem o senhorio para avisar o fiador?
Tem 90 dias a contar do atraso que o inquilino não regularizou. Sem essa notificação, o senhorio não pode exigir o pagamento ao fiador, segundo o artigo 1041.º do Código Civil.
O fiador pode ter o salário penhorado?
Sim, se não pagar a dívida e o senhorio avançar com uma ação executiva. Em regra, ficam protegidos dois terços do salário líquido, com o mínimo de um salário mínimo nacional.
Posso desistir de ser fiador a meio do contrato?
Em regra, não pode sair sozinho. A saída depende de acordo com o senhorio, que pode aceitar outro fiador ou outra garantia em substituição.
O que é ser fiador e principal pagador?
Significa que o fiador renuncia ao direito de exigir que o senhorio cobre primeiro os bens do inquilino. Assim, o senhorio pode pedir o pagamento diretamente ao fiador, depois de o notificar.
O que fazer agora
Se é fiador, peça uma cópia do contrato e leia a cláusula de fiança. Se recebeu um aviso de dívida, confirme a data e os valores e fale com o inquilino antes de pagar.
Se a dívida da fiança se junta a outras, organize tudo com o plano do guia sobre como sair das dívidas. Assim consegue decidir o que pagar primeiro sem falhar as despesas essenciais.
Tem dívidas que já não consegue pagar?
Descreva a sua situação. O pedido é enviado para a equipa de advogados de advogados-insolvencias.pt, que analisa o caso e o contacta.