Quem não paga o condomínio fica a dever as quotas, os juros de mora à taxa legal e as penalizações aprovadas, e a ata da assembleia permite ao condomínio avançar diretamente para uma ação executiva. Isso significa que, sem julgamento prévio sobre a dívida, podem ser penhorados salário, contas ou a própria fração. Desde 2022, o administrador tem até um prazo para avançar para tribunal.
Dívidas de condomínio em resumo
| Lei aplicável | Código Civil e Decreto-Lei n.º 268/94, alterados pela Lei n.º 8/2022 |
| Título executivo | A ata que fixa o valor anual de cada condómino e a data de pagamento |
| O que pode ser cobrado | Quotas, juros de mora à taxa legal e sanções aprovadas |
| Prazo para o administrador agir | 90 dias após o primeiro atraso, salvo deliberação em contrário e dívidas abaixo do IAS |
| Venda da fração | Exige declaração do administrador sobre as dívidas existentes |
| Prazo de prescrição | Em regra, cinco anos para cada quota |
| Consequência final | Penhora de salário, contas ou da fração |
O que acontece se não pagar o condomínio?
As despesas comuns do prédio são pagas por todos os condóminos, em regra na proporção da permilagem de cada fração. Permilagem é a parte que cada fração representa no valor total do prédio, expressa em milésimos. Quem não paga a sua parte entra em mora e passa a dever juros.
O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 dá à ata da assembleia a força de título executivo. Título executivo é um documento que permite cobrar a dívida em tribunal sem uma ação prévia para provar que ela existe. Para isso, a ata tem de indicar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento.
O título abrange também os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias. Estas sanções só valem se tiverem sido aprovadas em assembleia ou se estiverem previstas no regulamento do condomínio. A taxa de juro legal para dívidas civis é hoje de 4% ao ano.
Para ver como se fazem estas contas, consulte o guia para calcular juros de mora passo a passo.
O administrador é obrigado a avançar para tribunal?
Sim, com limites. A Lei n.º 8/2022, em vigor desde 10 de abril de 2022, obriga o administrador a instaurar a ação judicial para cobrar as quotas em dívida. A ação deve dar entrada no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento.
Esta obrigação tem duas exceções. A assembleia pode deliberar o contrário, por exemplo para dar tempo a um acordo. Além disso, a regra só se aplica quando a dívida é igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais desse ano, conhecido como IAS.
Na prática, o condómino em atraso tem uma janela curta para negociar. Uma proposta de pagamento apresentada logo no início pode levar a assembleia a suspender a ação.
Dívida de condomínio: quanto pode custar o atraso?
Num exemplo ilustrativo, uma quota de 50 euros por mês fica seis meses por pagar. A dívida de capital chega a 300 euros. Aos juros legais de 4% ao ano, um ano de atraso sobre esse valor acrescenta 12 euros.
O peso maior vem, muitas vezes, das sanções do regulamento e das custas do processo. O artigo 1434.º do Código Civil limita as penas aprovadas pela assembleia. Em cada ano, o seu montante não pode exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do condómino em falta. Se houver ação executiva, somam-se ainda as custas judiciais e os honorários do agente de execução.
Como regularizar uma dívida de condomínio
- Peça ao administrador um extrato com as quotas em atraso, os juros e as penalizações, mês a mês.
- Confirme na ata e no regulamento se as penalizações cobradas foram aprovadas.
- Verifique se alguma quota tem mais de cinco anos, porque pode estar prescrita.
- Faça as contas ao que consegue pagar por mês sem falhar as quotas correntes.
- Apresente uma proposta escrita de pagamento em prestações ao administrador.
- Peça que o acordo fique registado em ata ou num documento assinado pelo administrador.
Pagar as quotas novas em dia é tão importante como pagar as antigas. Um acordo que deixa crescer a dívida corrente costuma falhar. O orçamento familiar ajuda a encontrar o valor realista.
Posso vender a casa com dívidas ao condomínio?
Pode, mas a dívida não desaparece. O artigo 1424.º-A do Código Civil obriga o vendedor a pedir ao administrador uma declaração escrita com os encargos em vigor e as dívidas existentes. O administrador tem 10 dias para a emitir, e a declaração é um documento obrigatório da escritura.
A responsabilidade pela dívida conta-se pelo momento em que cada quota devia ter sido paga. Em regra, as quotas vencidas antes da venda continuam a ser do vendedor. A exceção acontece quando o comprador declara na escritura que dispensa a declaração e aceita assumir as dívidas do vendedor.
O que pode ser penhorado por dívidas de condomínio?
Na ação executiva, o agente de execução pode penhorar salários, saldos bancários e outros bens do condómino. O artigo 738.º do Código de Processo Civil protege, em regra, dois terços do salário líquido. Essa proteção tem um mínimo de um salário mínimo nacional, que é de 920 euros em 2026, quando o condómino não tem outro rendimento.
A fração também pode ser penhorada e vendida. Se a casa tiver hipoteca, o banco tem preferência no pagamento sobre o produto da venda. Por isso, a venda da fração costuma ser a última solução, mas existe.
Mesmo com o processo em curso, ainda é possível chegar a acordo com o condomínio. Se o condomínio e o devedor acordarem um pagamento em prestações e o comunicarem ao agente de execução, a execução extingue-se. A penhora já feita pode passar a hipoteca, como garantia do acordo. Se uma prestação falhar, vencem-se todas as outras e o condomínio pode pedir a renovação da execução. Convém sempre que esse acordo fique escrito e indique o valor de cada prestação e as datas.
Perguntas frequentes
Ao fim de quanto tempo prescreve uma dívida de condomínio?
Em regra, cada quota prescreve cinco anos depois de vencida, por se tratar de uma prestação periódica. A prescrição tem de ser invocada pelo condómino. Uma citação judicial ou o reconhecimento da dívida interrompe o prazo.
O condomínio pode cortar a água por falta de pagamento?
Não. O condomínio não é o fornecedor da água de cada fração e não pode cortar serviços para pressionar o pagamento. O meio legal para cobrar é a ação judicial com base na ata.
O inquilino tem de pagar as dívidas de condomínio?
Perante o condomínio, quem responde é o proprietário da fração. O contrato de arrendamento pode prever que o inquilino suporte certas despesas, mas isso só vale entre senhorio e inquilino.
O administrador pode divulgar o nome de quem deve?
As dívidas são apresentadas aos condóminos nas contas e nas atas da assembleia. Afixar o nome de um devedor em locais públicos do prédio pode violar a proteção de dados pessoais. Em caso de dúvida, peça esclarecimento por escrito ao administrador.
Quem compra uma casa herda as dívidas do condomínio?
Em regra, não. As quotas vencidas antes da venda continuam a ser do vendedor, salvo se o comprador declarar na escritura que dispensa a declaração do administrador e assume essas dívidas.
O que fazer agora
Peça hoje o extrato da dívida ao administrador e confirme as penalizações na ata e no regulamento. Depois, apresente uma proposta escrita antes de passarem os 90 dias do primeiro atraso.
Se as dívidas de condomínio se juntam a outras, comece pelo plano geral do guia sobre como sair das dívidas com um plano realista. Para entender o peso dos juros, veja também o artigo sobre juros de mora.
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