Crédito habitação sem entrada: é possível financiar 100%?

Em regra, não é possível ter crédito habitação sem entrada: o Banco de Portugal recomenda que o empréstimo para habitação própria e permanente não passe de 90% do valor da casa. A grande exceção em 2026 é a garantia pública para jovens até 35 anos, que pode levar o financiamento a 100%. Mesmo assim, a compra tem impostos e despesas que o banco não financia.

Crédito habitação sem entrada em resumo

É possível pedir crédito habitação sem entrada?

Para a maioria das pessoas, não. Os novos créditos devem respeitar limites fixados pelo Banco de Portugal. Um deles é o rácio LTV, a relação entre o montante do empréstimo e o valor da casa dada em garantia. Segundo o Portal do Cliente Bancário, o empréstimo não deve passar de:

• 90% do valor do imóvel, num crédito para habitação própria e permanente;
• 80% do valor do imóvel, quando o crédito tem outra finalidade.

Isto quer dizer que, numa casa de 200 000 euros para morar, o banco empresta, no máximo, 180 000 euros. Os outros 20 000 euros são a entrada, paga com dinheiro próprio. Estes limites são máximos: o banco pode emprestar menos, conforme a sua avaliação de cada cliente.

Porque é que a avaliação da casa pode aumentar a entrada

O valor do imóvel usado nesta conta é o mais baixo entre o preço de compra e o valor da avaliação feita para o banco. Se a avaliação ficar abaixo do preço, a entrada sobe.

Exemplo: o preço é de 200 000 euros, mas a avaliação dá 190 000 euros. O banco usa os 190 000 euros e empresta, no máximo, 171 000 euros (90%). O comprador tem de pagar 29 000 euros do seu bolso, e não 20 000. Antes de assinar o contrato-promessa, convém deixar margem para esta diferença.

Crédito habitação a 100%: quem pode ter?

Em 2026, o caminho oficial para financiar a totalidade da casa é a garantia pública do Decreto-Lei n.º 44/2024. O Estado fica fiador do banco por uma parte do empréstimo, até 15% do valor da transação. Com essa proteção, o banco pode emprestar até 100% do valor da casa.

Os principais requisitos são ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, rendimentos até ao 8.º escalão do IRS, não ser proprietário de uma habitação e nunca ter usado esta garantia. A casa tem de ser a primeira habitação própria e permanente, com valor até 450 000 euros. Os contratos têm de ser assinados até 31 de dezembro de 2026, salvo prorrogação.

A garantia não obriga o banco a aprovar o crédito e não baixa a taxa de juro. Todas as regras estão no guia sobre o crédito habitação jovem com garantia pública.

E quem tem mais de 35 anos?

Quem não cumpre os requisitos da garantia pública fica, em regra, no limite de 90%. Os limites do Banco de Portugal não se aplicam a alguns contratos, como a locação financeira de imóveis. A locação financeira é um contrato diferente do crédito à habitação, com regras próprias, e deve ser comparada com cuidado antes de avançar.

Quanto dinheiro é preciso para comprar casa sem entrada?

Mesmo com 100% de financiamento, há custos que o banco não empresta. A garantia pública cobre só o valor da casa, não os impostos nem as despesas. Os principais custos são estes:

• Imposto do selo sobre a compra: 0,8% sobre o preço ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) da casa, o que for mais alto, segundo a Tabela Geral do Imposto do Selo.
• Imposto do selo sobre o empréstimo: 0,6% do montante financiado, nos créditos com prazo igual ou superior a 5 anos. Sobre as comissões do banco, o imposto do selo é de 4%.
• IMT: depende do valor e da finalidade da casa. Os jovens até 35 anos podem ter isenção de IMT e de imposto do selo na compra da primeira habitação própria e permanente, com requisitos e limites de valor previstos na lei, reunidos na página IMT Jovem do Portal das Finanças.
• Escritura e registos: os custos de formalizar a compra e a hipoteca.
• Banco: a comissão de análise do pedido (só pode haver uma) e a avaliação da casa.
• Seguros: os seguros exigidos pelo banco, normalmente de vida e multirriscos, pagos durante o contrato.

Uma conta ilustrativa para uma pessoa com mais de 35 anos, sem isenções, com o valor de compra igual à avaliação e acima do VPT:

A estes valores somam-se o IMT, a escritura, os registos, a avaliação e a comissão de análise. Peça ao banco a lista dos custos iniciais e confirme o IMT antes de fazer uma proposta pela casa.

Posso usar um crédito pessoal para pagar a entrada?

Pode ser tentador, mas tem riscos. O crédito pessoal tem, em regra, um prazo máximo de 7 anos, por isso a prestação é alta. E entra na taxa de esforço: o banco soma a prestação da casa com a do crédito pessoal e compara o total com o rendimento líquido.

Em 2026, o Banco de Portugal recomenda que essa soma não passe, em regra, de 45% do rendimento líquido. Um crédito pessoal para a entrada pode, por isso, reduzir o valor que o banco aceita emprestar para a casa, ou levar à recusa.

Antes de decidir, faça as contas com o guia sobre como calcular a taxa de esforço. Veja também quanto custa cada prestação com o guia sobre como calcular a prestação do crédito habitação.

Como juntar a entrada mais depressa

1. Defina o valor alvo: 10% do preço da casa que procura, mais os impostos e despesas da tabela acima.
2. Faça um orçamento mensal e separe a poupança logo no dia em que recebe o ordenado.
3. Procure casas com um preço que deixe margem para uma avaliação mais baixa.
4. Se comprar a dois, os rendimentos de ambos contam para a taxa de esforço, e a poupança dos dois conta para a entrada.
5. Liquide créditos pequenos antes de pedir o empréstimo, para baixar a taxa de esforço.
6. Se tem até 35 anos, confirme se cumpre os requisitos da garantia pública e do IMT Jovem antes de procurar casa.

O banco vai ver todos os seus créditos na Central de Responsabilidades de Crédito. Um mapa de responsabilidades atualizado ajuda a perceber o que o banco vai encontrar.

Perguntas frequentes

É possível ter crédito habitação sem entrada em 2026?

Em regra, não: o limite para habitação própria e permanente é de 90% do valor da casa. A exceção principal é a garantia pública para jovens dos 18 aos 35 anos, que pode levar o financiamento a 100% em contratos assinados até 31 de dezembro de 2026.

Quanto preciso de entrada para comprar casa?

Pelo menos 10% do valor da casa, contado pelo mais baixo entre o preço e a avaliação. A isso somam-se o imposto do selo, o IMT, a escritura, os registos e as despesas do banco.

O banco pode financiar a entrada com um crédito pessoal?

Pode conceder um crédito pessoal, mas a prestação conta para a taxa de esforço e o prazo máximo é, em regra, de 7 anos. Na prática, isso pode baixar o montante aprovado para a casa ou levar à recusa.

Com a garantia pública já não pago nada no início?

Não é bem assim. A garantia pode cobrir o valor da casa até 100%, mas não paga impostos, escritura, registos, avaliação nem seguros. Os jovens podem ainda ter isenção de IMT e de imposto do selo na compra, se cumprirem os requisitos.

E se for para uma segunda casa ou para arrendar?

Nesse caso, o limite recomendado é de 80% do valor do imóvel. A garantia pública para jovens também não se aplica, porque exige que seja a primeira habitação própria e permanente.

O que fazer a seguir

Calcule quanto precisa de ter no início: 10% do preço da casa, mais impostos e despesas. Se tem até 35 anos, reúna a última nota de liquidação do IRS e confirme os requisitos da garantia pública. Depois peça a dois ou três bancos a FINE e a lista de custos iniciais, para comparar o dinheiro total que tem de ter disponível.