Como calcular a prestação do crédito habitação

Para calcular a prestação do crédito habitação, precisa de três dados: o montante pedido, o prazo em meses e a taxa de juro anual (TAN). A prestação mensal resulta da fórmula P = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), em que i é a TAN dividida por 12. Um empréstimo de 150 000 euros a 30 anos, com uma TAN de 3,5%, dá uma prestação de cerca de 673,57 euros, sem seguros.

Calcular a prestação do crédito habitação em resumo

Como se calcula a prestação da casa?

A fórmula deste guia aplica-se ao regime de prestações constantes. Isto quer dizer que, enquanto a taxa de juro não mudar, a prestação é igual todos os meses. O que muda por dentro é a divisão entre juros e capital. O regime das prestações do seu crédito vem indicado no contrato.

Cada prestação tem duas partes. Os juros são o preço do dinheiro emprestado nesse mês. A amortização de capital é a parte que reduz a dívida. No início, como a dívida é grande, os juros pesam muito. Com o tempo, a parte do capital aumenta.

Segundo o Portal do Cliente Bancário, as prestações do crédito à habitação são pagas no final do período a que dizem respeito. A primeira vence um mês depois da data do contrato.

A fórmula da prestação, explicada

• P é a prestação mensal.
• C é o capital pedido ao banco.
• i é a taxa de juro mensal: a TAN dividida por 12 e escrita em decimal (3,5% passa a 0,035 ÷ 12 = 0,0029167).
• n é o número de prestações: o prazo em anos vezes 12 (30 anos são 360 prestações).

Numa folha de cálculo em português, a função PGTO faz a mesma conta. Para o exemplo deste guia, escreva =PGTO(3,5%/12;360;-150000) e obtém cerca de 673,57.

Exemplo: calcular a prestação do crédito habitação passo a passo

Imagine um empréstimo de 150 000 euros a 30 anos, com uma TAN de 3,5%. Pode ser, por exemplo, um indexante de 2,5% mais um spread de 1%. Os valores são ilustrativos e não correspondem à oferta de nenhum banco.

1. Calcule a taxa mensal: 0,035 ÷ 12 = 0,0029167.
2. Calcule o número de prestações: 30 × 12 = 360.
3. Calcule (1 + i) elevado a −360. Com uma calculadora científica dá cerca de 0,3505.
4. Faça 1 − 0,3505 = 0,6495.
5. Multiplique o capital pela taxa mensal: 150 000 × 0,0029167 = 437,50.
6. Divida: 437,50 ÷ 0,6495 = cerca de 673,57 euros por mês.

Na primeira prestação, 437,50 euros são juros e só 236,07 euros abatem à dívida. Na segunda, os juros descem para 436,81 euros e o capital sobe para 236,76 euros. Esta mudança lenta repete-se até ao fim do contrato.

Quanto falta pagar ao fim de alguns anos?

No mesmo exemplo, e se a taxa se mantivesse sempre igual, a dívida evoluiria assim:

Ao fim de 10 anos, a família pagou cerca de 80 800 euros em prestações, mas a dívida só desceu cerca de 33 900 euros. É por isso que uma amortização antecipada nos primeiros anos poupa tantos juros.

Quanto muda a prestação com o prazo?

O prazo é a alavanca com mais efeito na prestação. Um prazo mais longo baixa o valor mensal, mas faz pagar muito mais juros no total. Para 150 000 euros com a mesma TAN ilustrativa de 3,5%:

Passar de 30 para 40 anos baixa a prestação em cerca de 92 euros por mês, mas acrescenta mais de 36 000 euros de juros. O prazo máximo também tem limites: segundo as regras do Banco de Portugal, até 40 anos para quem tem até 35 anos de idade e até 35 anos para os restantes.

Uma regra rápida para fazer contas de cabeça: com uma TAN de 3,5% a 30 anos, cada 10 000 euros pedidos custam cerca de 44,90 euros por mês.

O que não entra na prestação calculada?

A fórmula dá apenas a prestação de capital e juros. O custo mensal real do crédito é maior, porque o banco cobra ou exige outros encargos:

• Seguros: o banco pode exigir seguros adequados ao crédito, normalmente de vida e multirriscos, mas tem de aceitar apólices de outra seguradora com cobertura equivalente.
• Comissões: o banco só pode cobrar uma comissão pela análise e decisão do pedido, além das despesas de avaliação da casa. Pode haver comissões durante o contrato, que constam do preçário.
• Imposto do selo sobre o empréstimo: num crédito com prazo igual ou superior a 5 anos, é de 0,6% do montante financiado. Em 150 000 euros, são 900 euros, pagos no início. Sobre as comissões cobradas, o imposto do selo é de 4%.

Por isso, compare sempre a TAEG, que junta juros, comissões, seguros exigidos e impostos, e o MTIC, que é o total que vai pagar até ao fim. O guia sobre o spread no crédito habitação e como negociá-lo mostra como estes custos mudam de banco para banco.

Simulador da prestação do crédito habitação: qual usar?

O Banco de Portugal tem um simulador de crédito à habitação gratuito. Calcula a prestação mensal e o custo total a partir do montante, do prazo em meses e da TAN. Também permite juntar comissões iniciais, seguros e períodos de carência.

O próprio Banco de Portugal avisa que as simulações não substituem os cálculos dos bancos. Os simuladores dos bancos são úteis para ter uma ideia da oferta, mas o valor que conta é o da FINE, a Ficha de Informação Normalizada Europeia. A FINE inclui a TAN e a sua decomposição, a TAEG, o MTIC, o montante da prestação e um quadro de reembolso indicativo.

Na compra de habitação própria permanente, a FINE tem de trazer simulações em taxa variável, fixa e mista. Se ainda não decidiu, leia como escolher entre taxa fixa, variável ou mista.

Como calcular a prestação com Euribor numa taxa variável

Na taxa variável, a TAN não é fixa: é a soma do indexante com o spread. Segundo o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, o valor do indexante resulta da média das cotações diárias do mês anterior ao início do período de juros. Esse valor é arredondado à milésima.

Para fazer a conta, some a média da Euribor do seu prazo (3, 6 ou 12 meses) com o spread do contrato e use o resultado na fórmula. Em cada revisão, o banco refaz o cálculo com o capital que falta pagar e os meses que faltam. O banco tem de o informar da nova TAN e do novo valor da prestação antes de a alteração produzir efeitos.

Que prestação o banco aceita?

Saber calcular a prestação é o primeiro passo. O segundo é ver se cabe no orçamento e nos limites do banco. Em 2026, o Banco de Portugal recomenda que, em regra, a soma de todas as prestações de créditos não passe de 45% do rendimento líquido. Nos créditos com taxa variável ou mista, o banco deve ainda ponderar uma possível subida da prestação.

Para fazer essa conta com os seus números, veja como calcular a taxa de esforço. Quem pede crédito para habitação própria permanente pode, em regra, financiar até 90% do valor da casa, contado pelo valor mais baixo entre o preço e a avaliação.

Perguntas frequentes

Qual é a fórmula para calcular a prestação do crédito habitação?

A prestação é P = C × i ÷ (1 − (1 + i) elevado a −n), em que C é o capital, i é a TAN a dividir por 12 e n é o número de meses. Numa folha de cálculo, a função PGTO faz a mesma conta.

Qual é a prestação de um crédito de 150 000 euros a 30 anos?

Depende da TAN. Com uma taxa ilustrativa de 3,5%, a prestação de capital e juros é de cerca de 673,57 euros por mês. A esse valor somam-se os seguros e outros encargos do contrato.

Porque é que a prestação do banco é diferente da minha conta?

O banco pode incluir seguros, comissões ou arredondamentos que a fórmula simples não tem. Também pode usar outra data de início ou um indexante já atualizado. O valor certo é o que consta da FINE.

A prestação do crédito habitação muda ao longo do contrato?

Na taxa fixa, a parte de capital e juros não muda durante o período fixo. Na taxa variável, muda em cada revisão do indexante, para cima ou para baixo. A prestação pode ainda mudar se fizer uma amortização antecipada ou renegociar o contrato.

O simulador do Banco de Portugal é gratuito?

Sim. Está disponível no Portal do Cliente Bancário e calcula a prestação e o custo total do crédito. As simulações servem de referência e não substituem os cálculos dos bancos.

O que fazer a seguir

Faça a conta com a fórmula ou com o simulador do Banco de Portugal para três prazos diferentes. Some os seguros e veja quanto lhe sobra no fim do mês. Depois peça a FINE a pelo menos dois bancos e compare a prestação, a TAEG e o MTIC para o mesmo montante e o mesmo prazo.