Crédito habitação jovem: como funciona a garantia pública

O crédito habitação jovem com garantia pública permite a quem tem entre 18 e 35 anos comprar a primeira casa sem dar a entrada habitual. O Estado fica fiador do banco até 15% do valor da casa, o que pode levar o financiamento a 100%. A garantia não paga a dívida por si: se falhar prestações, continua a dever tudo, ao banco e ao Estado.

Crédito habitação jovem em resumo

O que é o crédito habitação jovem com garantia pública?

Por regra, os bancos não emprestam o valor total de uma casa. As regras prudenciais do Banco de Portugal limitam a relação entre o empréstimo e o valor do imóvel, e o comprador tem de pagar o resto com poupanças próprias. Para muitos jovens, juntar essa entrada é o maior obstáculo.

A garantia pública foi criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024 e regulada pela Portaria n.º 236-A/2024/1. O Estado presta uma fiança ao banco. Fiança quer dizer que o Estado se compromete a pagar ao banco uma parte da dívida se o cliente não pagar. Com essa proteção, o banco pode financiar a parte que normalmente seria a entrada.

Na prática, continua a ser um crédito à habitação normal. Tem hipoteca sobre a casa, taxa de juro, prazo e prestação mensal, como qualquer outro. A diferença está apenas em quem garante a parte inicial do empréstimo.

Quem pode pedir a garantia pública no crédito habitação jovem?

Todos os requisitos têm de estar cumpridos ao mesmo tempo. Se a casa for comprada a dois, os dois têm de ser titulares do crédito e ambos têm de cumprir as condições.

• Ter entre 18 e 35 anos, inclusive.
• Ter domicílio fiscal em Portugal.
• Ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS.
• Não ser proprietário de outro prédio urbano ou fração habitacional.
• Nunca ter usado esta garantia antes.
• Ter a situação nas Finanças e na Segurança Social regularizada.
• Comprar a primeira habitação própria e permanente, com valor de transação até 450 000 euros.

Ficam de fora os créditos para construção ou para obras e os contratos de locação financeira (leasing). A garantia serve apenas para comprar a primeira casa onde vai morar.

Como é contado o rendimento do 8.º escalão?

O banco usa a última liquidação de IRS disponível e os escalões em vigor no continente na data do pedido de crédito. Para casados ou unidos de facto, aplica-se o quociente familiar, isto é, o rendimento conjunto é dividido pelos dois. Quem não é obrigado a entregar IRS pode provar o rendimento com o salário declarado à Segurança Social ou com certas prestações sociais.

O valor do 8.º escalão muda todos os anos. Antes de avançar, confirme a tabela em vigor no Portal das Finanças ou peça ao banco que lhe diga, por escrito, se o seu rendimento cumpre o limite.

Como funciona o crédito habitação jovem a 100% de financiamento?

O valor da transação é o mais baixo entre o preço de compra e o valor da avaliação bancária. A garantia do Estado pode ir até 15% desse valor e cobre só o capital, não os juros nem outros encargos.

Um exemplo simples. Uma casa custa 200 000 euros e a avaliação dá o mesmo valor. Sem garantia, um banco que financie 85% empresta 170 000 euros e o comprador tem de ter 30 000 euros. Com a garantia pública, o banco pode emprestar os 200 000 euros e o Estado garante os 30 000 euros que faltavam.

Atenção: 100% do valor da casa não é 100% de todos os custos. Registos, escritura, avaliação, seguros e eventuais impostos continuam a ter de ser pagos. Convém ter uma reserva para estas despesas.

E se o banco financiar menos de 100%?

Não é obrigatório pedir o valor total. A garantia aplica-se a créditos iguais ou superiores a 85% do valor da transação. Nesse caso, a percentagem garantida pelo Estado baixa na mesma proporção.

O banco é obrigado a aprovar o crédito habitação jovem?

Não. A garantia não obriga nenhum banco a emprestar. O banco tem de avaliar se o cliente consegue pagar a prestação hoje e no futuro, como em qualquer outro crédito.

Segundo o Banco de Portugal, a recomendação macroprudencial continua a aplicar-se. Em 2026, a soma das prestações deste crédito e das outras dívidas não deve, em regra, passar de 45% do rendimento líquido (veja como calcular a taxa de esforço). O banco também tem de avaliar se a prestação continua comportável caso os juros subam.

Por isso, vale a pena fazer as contas antes de visitar casas. O nosso guia sobre como calcular a taxa de esforço ajuda a perceber que prestação cabe no orçamento. Também ajuda pedir e ler o mapa de responsabilidades, porque o banco vai ver os créditos que já tem.

Outro limite prático: o Estado reparte um montante máximo de garantias pelos bancos aderentes. Se um banco esgotar a sua quota, pode deixar de aceitar novos pedidos com garantia, mesmo que o cliente cumpra tudo.

O que acontece se deixar de pagar a prestação?

Esta é a parte que mais confusão gera. A garantia protege o banco, não o devedor. Se houver prestações em atraso, o banco pode pedir ao Estado que pague a parte garantida, até 15% do capital inicial.

O devedor não fica livre dessa parte. Continua a dever ao banco o que não está coberto e passa a dever ao Estado o que este pagou. O incumprimento fica também a constar na Central de Responsabilidades de Crédito, o que dificulta novos créditos.

A boa notícia é que o crédito com garantia pode ser renegociado. Os mecanismos PARI e PERSI aplicam-se da mesma forma. Ao primeiro sinal de dificuldade, fale com o banco antes de falhar a prestação.

Quanto custa a garantia e que outros apoios existem?

A garantia do Estado é isenta de comissão. O banco não pode cobrar nada por ela, embora possa cobrar as comissões normais do crédito, como a avaliação. A garantia também não baixa a taxa de juro: serve apenas para aceder a um montante maior.

Em paralelo, existe a isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens até 35 anos na primeira compra de habitação própria e permanente. Tem regras e limites de valor próprios, explicados na página IMT Jovem do Portal das Finanças. As duas medidas podem ser usadas em conjunto se cumprir os requisitos de cada uma.

Como pedir o crédito habitação jovem passo a passo

1. Confirme que cumpre todos os requisitos: idade, domicílio fiscal, rendimento, não ter casa e situação fiscal regularizada.
2. Reúna os documentos: última nota de liquidação do IRS, recibos de vencimento, certidões de não dívida às Finanças e à Segurança Social e mapa de responsabilidades.
3. Peça simulações em vários bancos aderentes ao protocolo com a Direção-Geral do Tesouro e Finanças. Compare a TAEG e o MTIC, não só a prestação.
4. Peça a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). O banco tem de lhe mostrar simulações com taxa fixa, mista e variável.
5. Aguarde a avaliação da casa. O valor da avaliação pode baixar o montante financiado.
6. Se o banco disser que não é elegível, peça os motivos. A lei obriga-o a indicá-los.
7. Se tiver direito à isenção de IMT Jovem, invoque-a na declaração de IMT, que pode entregar no Portal das Finanças.

Até quando existe a garantia pública?

A portaria fixa que os contratos têm de ser assinados até 31 de dezembro de 2026. A mesma portaria permite prorrogar o prazo depois de avaliar o impacto da medida. Qualquer prorrogação só vale quando for publicada em Diário da República.

Não compre à pressa só por causa do prazo. Uma casa acima das possibilidades é um risco durante 30 ou 40 anos, com ou sem garantia.

Perguntas frequentes

A garantia pública significa que o Estado paga a casa?

Não. O Estado só paga ao banco, até 15% do capital, se o cliente deixar de cumprir. Depois, o cliente passa a dever esse valor ao Estado.

Posso pedir a garantia se comprar casa com alguém com mais de 35 anos?

Não. Todos os compradores têm de ser titulares do crédito e todos têm de cumprir os requisitos, incluindo a idade. Basta um não cumprir para o crédito não ter garantia.

Quanto tempo dura a garantia do Estado?

Dura 10 anos a contar da assinatura do contrato de crédito. Se o crédito for pago antes, a garantia termina mais cedo.

Posso transferir o crédito para outro banco?

Sim. A garantia mantém-se pelo tempo que falta se o novo banco tiver aderido ao protocolo e ainda tiver montante disponível. Se o novo banco não cumprir estas condições, a garantia perde-se.

Posso vender a casa antes de acabar a garantia?

Sim. A garantia termina quando o banco emite o distrate da hipoteca ou consente na venda. Em caso de amortização parcial, a garantia baixa na mesma proporção.

O que fazer a seguir

Comece por calcular quanto pode pagar por mês sem apertar o orçamento. Depois, peça o mapa de responsabilidades e as certidões de não dívida, e leve-os a pelo menos dois bancos aderentes. Compare as propostas pela TAEG e pelo MTIC e leia a FINE com calma antes de assinar.