Euribor: como afeta a prestação da casa

Num crédito habitação com taxa variável, a Euribor é a parte da taxa de juro que muda com o mercado: quando sobe, a prestação sobe; quando desce, a prestação desce. A taxa do empréstimo é a soma da Euribor com o spread, e só é revista na data prevista no contrato. Com Euribor a 6 meses, por exemplo, a prestação muda de seis em seis meses.

Euribor e prestação em resumo

O que é a Euribor e porque afeta a prestação?

A Euribor é uma taxa de juro de referência. Segundo o Portal do Cliente Bancário, resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus. Nem o cliente nem o seu banco a controlam.

Num crédito com taxa variável, a taxa anual nominal (TAN) tem duas partes. A Euribor é o indexante, ou seja, a parte que acompanha o mercado. O spread é a margem do banco e só muda por acordo ou nos casos previstos no contrato, por exemplo se o cliente deixar de ter produtos que davam desconto no spread. Se a Euribor for de 2,5% e o spread de 1%, a TAN é de 3,5%.

Nos contratos com taxa mista, a Euribor só conta depois de acabar o período de taxa fixa. Nos contratos com taxa fixa, a Euribor não mexe na prestação durante o período fixo.

Como a Euribor entra no cálculo da prestação

A lei do crédito à habitação, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, define regras precisas para o valor do indexante. Não é a Euribor do dia em que o banco faz as contas:

1. O banco calcula a média simples das cotações diárias da Euribor do mês anterior ao início do período de juros.
2. Arredonda essa média à milésima. Se a quarta casa decimal for 5 ou mais, arredonda para cima; se for menor, para baixo. Uma média de 2,1235% passa a 2,124%; uma média de 2,1234% passa a 2,123%.
3. Soma o spread do contrato para obter a nova TAN.
4. Recalcula a prestação com a nova TAN, o capital que falta pagar e os meses que faltam.

O Banco de Portugal dá um exemplo. Quem contrata em abril um crédito indexado à Euribor a 3 meses paga em maio, junho e julho uma taxa calculada com a média da Euribor a 3 meses dos dias úteis de março.

Para fazer a conta da prestação em casa, veja o guia sobre como calcular a prestação do crédito habitação, com a fórmula e um exemplo passo a passo.

Quando muda a prestação com a Euribor?

A prestação não muda todos os meses. O banco não pode rever o indexante com uma periodicidade diferente do prazo da Euribor escolhida. Assim:

• com Euribor a 3 meses, a taxa é revista de 3 em 3 meses;
• com Euribor a 6 meses, de 6 em 6 meses;
• com Euribor a 12 meses, uma vez por ano.

Antes de a nova taxa se aplicar, o banco tem de informar o cliente, em papel ou noutro suporte duradouro. Essa informação deve incluir o valor dos pagamentos depois da mudança. Também o extrato do crédito indica o valor da próxima prestação e a TAN, com o indexante e o spread separados.

Quanto sobe a prestação quando a Euribor sobe?

Imagine um empréstimo de 150 000 euros a 30 anos, com um spread de 1%. Os valores da Euribor abaixo são ilustrativos e não são previsões nem valores atuais.

Neste exemplo, cada meio ponto de Euribor muda a prestação inicial em cerca de 40 a 44 euros por mês. Uma subida de 0,25 pontos, de 3,5% para 3,75% de TAN, acrescenta cerca de 21 euros.

E se a Euribor mudar a meio do contrato?

A meio do contrato, a mesma subida pesa um pouco menos, porque incide sobre um capital mais baixo. No exemplo, ao fim de 5 anos a uma TAN de 3,5%, ficam cerca de 134 546 euros por pagar em 300 meses. Se a TAN subir para 4,0%, a prestação passa de 673,57 para cerca de 710,18 euros. Se descer para 3,0%, passa para cerca de 638,03 euros.

Euribor a 3, 6 ou 12 meses: qual a diferença?

O prazo da Euribor decide a frequência das revisões. Com a Euribor a 3 meses, a prestação acompanha o mercado mais depressa, para o bem e para o mal. Com a Euribor a 12 meses, a prestação fica igual durante um ano, o que dá mais previsibilidade ao orçamento, mas também demora mais a refletir uma descida.

Nenhum prazo é sempre mais barato. A Euribor de cada prazo tem o seu próprio valor e o banco pode propor spreads diferentes. O prazo do indexante pode ser mudado mais tarde, mas só por acordo com o banco, numa renegociação.

O que acontece se a Euribor ficar negativa?

A Euribor também pode ficar abaixo de zero. A lei prevê esse caso no artigo 21.º-A do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. Se a soma da Euribor com o spread der uma taxa negativa, esse valor tem de ser refletido no contrato: é deduzido ao capital em dívida na prestação seguinte.

Em alternativa, o banco pode criar um crédito a favor do cliente, que desconta nos juros quando estes voltarem a ser positivos. Se no fim do contrato ainda houver um valor a favor do cliente, o banco tem de o devolver por inteiro. Se a Euribor for negativa mas a TAN continuar positiva, a Euribor negativa baixa simplesmente a taxa.

A Euribor subiu e a prestação pesa: o que pode fazer?

1. Faça as contas cedo. Quando receber o aviso da nova taxa, compare a nova prestação com o orçamento da família.
2. Peça uma renegociação. Pode pedir ao banco para mudar o spread, o prazo do empréstimo, o prazo da Euribor ou passar para taxa fixa ou mista. Segundo o Banco de Portugal, a renegociação depende de acordo e o banco não pode cobrar comissões por ela.
3. Amortize parte da dívida. Pode fazê-lo em qualquer momento, na data de uma prestação, com pré-aviso de 7 dias úteis. Em período de taxa variável, a comissão máxima é de 0,5% do capital amortizado.
4. Compare com outro banco. A transferência pode compensar se o spread proposto for bem mais baixo. Some todos os custos antes de decidir.
5. Avise o banco se teme falhar. O banco tem de abrir um plano de ação para o risco de incumprimento e, se o cliente tiver capacidade financeira, apresentar propostas. Nesses acordos não pode aumentar o spread nem cobrar comissões de renegociação.

Se já houver prestações em atraso, o banco tem de integrar o cliente no PERSI, o procedimento para regularizar o incumprimento. Para comparar a segurança de cada modalidade, leia taxa fixa, variável ou mista: qual escolher.

Perguntas frequentes

Quando é que a Euribor muda a minha prestação?

Só na data de revisão prevista no contrato. Com Euribor a 6 meses, a taxa é revista de seis em seis meses e a prestação fica igual entre revisões.

Que valor da Euribor usa o banco?

Usa a média simples das cotações diárias da Euribor do mês anterior ao início do período de juros, arredondada à milésima. Não é a cotação do dia em que a prestação é calculada.

Se a Euribor descer, a prestação desce logo?

Desce apenas na revisão seguinte. Até lá, aplica-se a taxa já fixada para esse período, mesmo que a Euribor do dia seja mais baixa.

O banco pode mudar o spread quando a Euribor muda?

Não. A Euribor e o spread são partes separadas da taxa. O spread só muda por acordo ou nos casos previstos no contrato, como a perda de um desconto ligado a outros produtos.

Posso trocar a Euribor a 3 meses pela Euribor a 12 meses?

Pode pedir ao banco, mas a mudança é uma renegociação e só acontece se o banco aceitar. O banco não pode cobrar comissões pela renegociação.

O que fazer a seguir

Procure no contrato ou no último extrato o prazo da Euribor, o spread e a data da próxima revisão. Faça a conta da prestação com uma TAN meio ponto acima da atual e veja se o orçamento aguenta. Se não aguentar, fale com o banco antes de falhar qualquer pagamento e peça as propostas por escrito.